Comment Artulius a internalisé sa conciergerie et repris la main sur ses locations
20 % de commission supprimée sur chaque réservation
Artulius (Beautiful Home) · Conciergerie / location courte durée · TPE, gérée par Amélie · Alsace
Chiffres mesurés avec le client.
Le problème
Artulius, sous la marque Beautiful Home, exploite plusieurs biens en location courte durée (Airbnb, Booking.com). Au départ, la gestion locative était confiée à une conciergerie externe. Et les chiffres ne passaient pas :
- 20 % de commission prélevée sur chaque réservation.
- Un taux d’occupation médiocre : les biens se louaient peu, et sur ces revenus déjà faibles, la conciergerie prenait encore sa part.
- Le verdict du comptable, sans détour : sans récupérer ces 20 %, le remboursement du prêt de l’investissement locatif ne serait pas tenable.
Ce rendez-vous avec le comptable a été le déclencheur. Il fallait sortir de la conciergerie.
Ce que ça coûtait
Ce que la conciergerie coûtait vraiment, c’était la sérénité :
- La rentabilité de l’investissement en jeu : entre l’occupation faible et la commission, l’équation ne permettait plus de financer le projet sereinement.
- Aucune visibilité sur le fonctionnement : ni sur les réservations, ni sur ce qui était réellement fait pour mieux louer les biens.
- Pas d’alternative simple : reprendre la gestion en direct, oui, mais sans que ça devienne un second métier. Tout l’enjeu tenait en une phrase : y passer le moins de temps possible, pour des rendements maximisés.
Ce qu’on a construit
Un système de gestion locative en propre, pensé pour que Beautiful Home pilote seul :
- Un site vitrine pour la marque, qui présente les biens et l’activité (la réservation en ligne viendra dans un second temps).
- Un channel manager (Lodgify), avec l’intégration et le paramétrage complets de Booking.com et d’Airbnb : réservations, conversations avec les voyageurs, annonces et messages automatiques d’arrivée, tout est centralisé au même endroit.
- Une tarification dynamique (PriceLabs) : les prix s’ajustent en fonction de la concurrence, de la saisonnalité ou de la météo, pour maximiser le taux d’occupation et la rentabilité de chaque bien.
- Un agent IA qui répond automatiquement aux voyageurs (informations pratiques, codes d’accès, questions récurrentes) et fait remonter aux gérants toute question à laquelle il ne sait pas répondre.
- Une maintenance mensuelle qui fait vivre l’ensemble et absorbe les évolutions.
Sous le capot : Lodgify, PriceLabs, Booking.com, Airbnb, agent IA
Les résultats
L’objectif initial, sortir de la conciergerie sans y laisser son temps, est dépassé :
- Plus de 7 000 € de chiffre d’affaires générés en un mois avec trois biens, là où la conciergerie en avait généré à peine plus de 2 000 € avec quatre biens, avant même de prélever ses 20 %.
- Zéro commission sur les réservations : seul reste le coût fixe de la maintenance.
- Trois gîtes gérés en autonomie, réservations et conversations réunies sur un seul outil.
- Une montée en charge anticipée : 4 nouveaux biens prévus dans le système pour septembre 2026.
« Mission accomplie : la réactivité est là, il n'y a rien à dire, le fonctionnement est bon. »
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